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利来最新登录网址-不能承受地王之重? 中国金茂上半年营收降33%

    2019-12-29 18:55:16发布 浏览812次

利来最新登录网址-不能承受地王之重? 中国金茂上半年营收降33%

利来最新登录网址,高端项目受政策影响压力更大。

8月28日,中国金茂控股集团有限公司(简称 中国金茂)发布2019年中期业绩显示,中国金茂上半年营收147.41亿元,同比减少32.8%。毛利约54.32亿元,同比减少约37.45%,归母净利润约36.97亿元,同比增长约12.24%。对于营收下挫三分之一,半年报称主要由于城市及物业开发项目的收入较2018年同期减少所致,该项营业收入为121.8亿元,同比减少38%。

半年报发布次日,中国金茂跌幅高达5.05%。8月30日,中国金茂股价再下挫2.88%,收于4.38港元/股。8月29日,里昂证券有限公司(CLSA Asia-Pacific Markets 简称里昂)还发表研究报告称,混改短期对中国金茂的正面影响有限,由此下调金茂估值基础,由今年预测市盈率7.9倍下修至7.1倍,维持“跑输大市”评级。里昂于1986年创办,总部设于香港,是一间欧资金融机构,2012年被中信证券收购。

某知名地产分析人士对时间财经表示,金茂营收下降,说明受到市场调控,尤其是高端项目限价等影响,导致企业经营有一定压力。另一接触到中国金茂的分析师还提出,中国金茂高价地很多,“仅深圳龙华一个项目就够中国金茂难受的”,直到今年6月份周围拍出高价,中国金茂才稍微好过些。时间财经就相关问题多次致电中国金茂截至发稿时间未收到回复。

面粉贵过面包

中国金茂是世界五百强企业之一中国中化集团公司旗下房地产和酒店板块的平台企业,前身为方兴地产,成立于2004年,于2007年在香港联交所上市。2015年,公司更名为中国金茂,并定位于“城市运营商”。截至8月30日,公司总市值514.96亿港元。公司一直走高端定位和精品路线,目前已形成以“金茂府”为代表的高端住宅产品系列。今年8月,中国金茂引入平安作为第二大股东。

最为主打高端产品的房地产开发商,中国金茂对地块的选择往往要求较高,同时价格也出手阔绰,被称为争夺“三高”(高总价,高单价,高溢价)地块的急先锋。让中国金茂一炮而红的项目就是一个地王项目,2009年金茂以40.6亿元拿下广渠路15号地,折合楼面均价1.6万元/平米,中国金茂拿地之前,该区域周边住宅价格未有超过1.7万元/平米,“面粉贵过面包”的说法由此而来。

广渠金茂府作为中国金茂的第一个府系产品,非常成功。2011年,广渠金茂府首次开盘即以29.47亿元的销售成绩稳居当年上半年销售榜首。年末又以近50亿元的销售成绩获得北京年度单盘销售冠军。随后的三期、四期均销售火爆。广渠金茂府几乎稳坐CBD高端住宅头把交椅。

但广渠金茂府的成功并未一直持续。如此前的6月12日,中国金茂挂出股权转让公告拟出售丰台区花乡四合庄1516-28-A地块和四合庄1516-28-B地块。该地块由中国金茂和碧桂园联合所购,因为是碧桂园第一次在北京中心城区拿地,还被调侃为“乡里人”进城。

价格方面,两地块溢价率均超140%,综合楼面价2.9万元/平米。碧桂园随即退出了该地块。令人不解的是,就在金茂、碧桂园联合体拿下A、B地块的前一天,临近的1516-12-B商业地块由中铁置业联合体以楼面价为1.8万元/平,低了近1万元/平。

高价拿地几乎是中国金茂的常用动作。7月3日,中国金茂参与到南京主城区2019年最大型的一次土拍,经历129轮报价后,公司以51亿元总价拿下其中一块地,溢价33.07%,楼面价达29705元/㎡,未来保本售价4.5万元。

此前分析师认为,南京在长三角中的地位不可小觑,金茂所取地块地段也较好。但是中国金茂此前在南京的经验似乎并不成功。

2016年5月,中国金茂在南京河西拿了一块“地王”,和电建联合体以69.6亿元拿下南京河西地王G12、G13地块,楼面价分别为为37027元/平米和36890元/平米,现项目名为金茂府。不巧的是,金茂府刚建好,恰逢南京河西板块新房限价3.5万元/平方米。时间财经查询发现,该项目早在2018年3月就称最快当年上半年或将开盘。直到今年7月,信息仍称预计三季度公开示范区(售楼处),四季度首开。

前文所提的厦门地块位于翔安,2017年9月,中国金茂以20.91亿元拿下该地块,折合楼面均价2.9万元/平米。后因厦门限价政策,最终该项目出让时获批价为2.9-4.2万元/平方米,据此前中国网财经报道,实际销售甚至出现2.6万元/平米的低价。

对此,上述分析师称,中国金茂在过去几年冲规模很猛,导致在其他方面有所牺牲,恰遇现在国家收紧调控,中国金茂主打的高端产品受限价影响大。可以看到的是,除了上述项目,中国金茂郑州“地王”、杭州“地王”均处尴尬地位。

野心遇强监管

中国金茂冲规模体现在了排行榜上。在克而瑞上半年房企销售排行榜中,中国金茂的排名也由2018年的第24位大幅上升至第17名,距离其前15名的目标仅有两位之差。

2016年,宁高宁出任中国金茂董事长,这位被业内称之“红色摩根”、“国企放牛娃”的传奇人物,在任职华润与中粮期间,一手缔造了万象城、大悦城。任中粮董事长的11年间,更是主导了超过50起的并购。孟勇进取是其一贯作风。

宁高宁为中国金茂定下3年内实现2000亿元的销售目标,这也成为中国金茂2015年更名后的又标志性事件,象征着中国金茂开始了规模化发展之路。数据显示,中国金茂2016年销售额485亿元,2017年为693亿元,2018年为1280亿元,三年来同比增长分别为61%和85%。2018年更是中国金茂首次突破千亿的标志性一年,宁高宁就任三年,一步步推动中国金茂靠近第一梯队的目标。

但形式比人强。在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大背景下,房地产调控政策密集出台的2019年,过去出现频率较低的房地产金融风险,在今年成为重要监控领域,银行、信贷和海外融资均有不同程度的限制。

在多方融资渠道受阻的情况下,Top20房企员工对时间财经表示,下半年房企必然加快促销回款。中国金茂虽未出现明显折价促销的情况,但今年5月至6月不到一个月的时间里,中国金茂连续出让8宗地块项目股权,其中4个项目位于北京和上海。据《投资者网》计算,中国金茂此番一次性能回笼资金超50亿元。上海中原地产分析师卢文曦还曾公开表示,中国金茂此举或是为了半年报数据会好看一些。

即便如此,中国金茂2019年半年报数据仍未让人满意。值得注意的是,中国金茂的一季度数据更为糟糕,营业收入同比减少70.11%至24.89亿元,净利润也同比减少78.51%至3.66亿元。

海通证券有研报显示,中国金茂的城市运营模式能使中国金茂较其他房企更具备穿越周期的能力。城市项目运营模式能为中国金茂锁定区位优质的土地储备,且中国金茂一二级联动发开、全流程参与可收获区域发展过程中增值最大化。

但城市运营模式的另一面是项目建设周期长、资金沉淀大、回收周期长,对企业的管控能力提出更高的要求。

可见的是,中国金茂的短期债务压力上升。据2018年报披露,截止到去年末,金茂的计息银行贷款和其他借款为879.73亿元,同比上涨了23%。其中,219.76亿元需要在一年内偿还,而其持有现金和现金等价物213.24亿元,仅能覆盖短债。总债务中外币债务占29.66%,人民币汇率的波动使得公司对融资成本管控难度有多加大。

到2019年半年报,中国金茂一年内到期的银行和其他贷款有256亿元,现金和现金本债务是223多亿元,缺口较2018年进一步拉大。

房屋质量管控方面,凤凰网房产广州站8月报道,广州广钢新城的豪宅盘珠江金茂府,被曝出了多项房屋质量问题,木地板发霉、餐厅地砖被油漆渗透,多个房间墙体与踢脚线部分大面积渗水。位于佛山的金茂绿岛湖也被业主投诉,称其故意隐瞒楼盘缺陷,涉嫌欺诈营销。

已60岁的宁高宁,任期时间不多了,中国金茂如何直面挑战,完成目标,还有待时间考验。(北京时间财经 陈世爱)


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